Abschreibung (lineare/degressive/progressive) – Wichtige Bewertungsmethoden im Überblick

Die Abschreibung von Immobilien ist ein zentrales Instrument der steuerlichen Behandlung von Gebäuden und spielt eine wichtige Rolle bei der Immobilienbewertung. Für Eigentümer vermieteter Immobilien bietet sie die Möglichkeit, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über einen festgelegten Zeitraum steuerlich geltend zu machen. Dabei kommen verschiedene Abschreibungsmethoden zum Einsatz, die unterschiedliche Auswirkungen auf die Steuerlast haben.

Was ist Abschreibung (lineare/degressive/progressive)?

Die Abschreibung – auch als Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet – erfasst die Wertminderung eines Gebäudes über dessen Nutzungsdauer. Der Fiskus geht davon aus, dass sich Immobilien im Laufe der Zeit durch Nutzung und Alterung abnutzen, während der Wert des Grundstücks unverändert bleibt. Aus diesem Grund darf nur der Gebäudeanteil, nicht jedoch der Grundstücksanteil abgeschrieben werden.

• Die lineare Abschreibung ist die gebräuchlichste Methode und zeichnet sich durch gleichbleibende jährliche Abschreibungsbeträge aus. Bei Altbauten mit Baujahr vor 1925 können jährlich 2,5 Prozent der Anschaffungskosten über 40 Jahre abgeschrieben werden. Für Bestandsimmobilien ab Baujahr 1925 gilt ein Satz von 2 Prozent über 50 Jahre. Seit 2023 wurde die lineare Abschreibung für Neubauten auf 3 Prozent erhöht, was einer Nutzungsdauer von etwa 33 Jahren entspricht.
• Die degressive Abschreibung ermöglicht höhere Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren nach dem Erwerb. Im Rahmen des Wachstumschancengesetzes wurde sie für Wohngebäude mit Baubeginn oder Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 wiedereingeführt. Hier können Eigentümer jährlich 5 Prozent des jeweiligen Restbuchwerts abschreiben, wodurch sich die steuerliche Belastung in den ersten Jahren deutlich reduziert. 
• Die progressive Abschreibung spielt in der Praxis kaum eine Rolle und konnte nur für Immobilien in Anspruch genommen werden, die vor dem 1. Januar 2006 erworben wurden. Bei dieser Methode steigen die Abschreibungsbeträge im Laufe der Zeit an, was dem typischen Nutzungsverlauf von Gebäuden jedoch widerspricht. Wichtig für die Abschreibung ist die korrekte Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits. Je höher der Gebäudeanteil, desto größer ist der steuerlich absetzbare Betrag. Ein qualifiziertes Gutachten zur Kaufpreisaufteilung kann hier wertvolle Dienste leisten und wird von den Finanzbehörden in der Regel anerkannt.

Abschreibung im Kontext von Dresden

Für den Immobilienmarkt in Dresden, der durch eine hohe Nachfrage aufgrund des wirtschaftlichen Wachstums – insbesondere durch die boomende Halbleiterindustrie – und einen kontinuierlichen Bevölkerungszuzug geprägt ist, kommt der richtigen Abschreibungsstrategie besondere Bedeutung zu. Die Wiedereinführung der degressiven Abschreibung mit 5 Prozent für Neubauten macht Investitionen in neue Wohnimmobilien steuerlich attraktiver und kann dazu beitragen, die bestehende Angebotsknappheit zu mildern. Bei der Bewertung von Bestandsimmobilien in Dresden spielt die Abschreibung eine wichtige Rolle für die Ermittlung des Verkehrswerts, insbesondere bei vermieteten Objekten. Energieeffiziente Gebäude, die von höheren steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten profitieren können, gewinnen auf dem Dresdner Markt zunehmend an Bedeutung. Für Kapitalanleger ist die Kombination aus stabilen Mietrenditen und optimierter Abschreibungsstrategie ein entscheidender Faktor bei der Investitionsentscheidung.

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